Facto
Facto
‘Raak niet van de wijs door mooie smart building-verhalen; doe  je huiswerk’

‘Raak niet van de wijs door mooie smart building-verhalen; doe je huiswerk’

Zoals het nu gaat, maken we gebouwen niet slimmer maar dommer en allesbehalve energieneutraal. In een vurig betoog verklaart Richard de Ruijter, smart building en proptech consultant bij techbedrijf Nexton, hoe het wel moet. "Breng alle data uit installaties en slimme componenten onder in één IT-infrastructuur."

‘Raak niet van de wijs door mooie smart building-verhalen; doe  je huiswerk’

“De Europese Unie heeft bepaald dat alle nieuwe gebouwen in 2030 emissievrij moeten zijn en dat alle bestaande gebouwen in 2050 zijn omgevormd tot emissievrije gebouwen. Ik maak me vreselijk druk over de trage voortgang”, zegt Richard de Ruijter, smart building en proptech consultant bij techbedrijf Nexton.

“We moeten toe naar een totale digitalisering van kantoorgebouwen. Al in 2030 moeten alle gebouwen smart ready zijn, zodat de CO2-reductie kan worden gemeten en gemonitord. Mijn beoogde pensioenjaar is 2050. Als we in het huidige tempo doorgaan, vrees ik dat in Nederland tegen die tijd nog geen 10 procent van alle gebouwen slim en klimaatneutraal is.”

Meetbaar energiezuinig

De vastgoedsector erkent al jaren dat het de minst innovatieve sector is, zegt De Ruijter. “Als de vastgoedsector die beloofde innovatieve inhaalslag echt wil maken, dan moeten we eerst af van de huidige verouderde patronen. Zoals iedereen elkaar nu na blijft praten, brengt ons nergens. Iedereen roept dat de gebruiker in een gebouw centraal staat. En certificaten als Breaam en WELL zijn heilig verklaard. Maar deze zeggen louter iets over prestaties waaraan het gebouw volgens de ontwerper in principe aan zou kunnen voldoen.”

'Veel belangrijker dan certificaten zijn tools die de werkelijke operationele statistieken meten en een eigenaar in staat stellen het gebouw meetbaar energiezuinig te maken'

“Veel gebouwen met een prachtig Breeam-certificaat worden in de praktijk echter verre van duurzaam gebruikt. Veel belangrijker dan certificaten zijn tools die de werkelijke operationele statistieken meten en een eigenaar in staat stellen het gebouw meetbaar energiezuinig te maken.”

Geen opdracht

“Het telkens hameren op het belang van de gebruiker, is eveneens onzinnig en leidt ons af van de hoofdzaak. De gebruiker heeft altijd al centraal gestaan. Die is de reden dat we überhaupt gebouwen ontwikkelen. Waar het echt om moet gaan, is die gebouwen slim maken zodat ze energiezuinig en duurzaam worden. We hoeven daarvoor alleen maar naar de Europese Commissie te luisteren. Brussel heeft gezegd dat slimme, energiezuinige gebouwen van cruciaal belang zijn om de klimaatdoelstellingen van het Parijs-klimaatverdrag uit 2015 te behalen. De realisatie en het gebruik van gebouwen zorgt immers voor 40 procent van de mondiale CO2-uitstoot.”

Smart building lijkt soms onmogelijk

De prestaties van het grootste deel van de Nederlandse vastgoedsector tot nu zijn echter om te huilen, aldus De Ruijter. “De meeste ontwikkelaars en adviseurs erkennen het belang van het slim maken van gebouwen. Maar toch gebeurt het zelden, omdat ze naar eigen zeggen gewoonweg die taak niet krijgen van hun opdrachtgever. En als een gebouw al slim wordt gemaakt, gaat het vaak verkeerd. Alle leveranciers van slimme componenten zoals sensoren en lampen willen dat een gebouweigenaar hun dataplatform gebruikt. Deze data vormen namelijk een aantrekkelijk verdienmodel voor hen. Het gevolg is dat een gebouw verschillende datalagen krijgt die niet met elkaar communiceren. Daardoor is het onmogelijk een gebouw efficiënter en energiezuiniger te maken.”

Toegankelijk IT-platform

Hoe het dan wel moet? Het allerbelangrijkste is alle data die uit een gebouw komt, verzamelen in één IT-infrastructuur. Het meest logische en eenvoudige is die data te koppelen aan de IT-laag van het gebouw zelf. Het gaat hierbij om de data die uit de slimme componenten komt en de data uit alle installaties nodig. Nu kunnen weinig partijen die afzonderlijke data ontsluiten en is er geen logica aan te ontginnen. Komt alle data eenmaal samen in een IT-platform en is die voor alle stakeholders toegankelijk, kunnen we er inzichten uit distilleren. Die stelt een eigenaar in staat een gebouw steeds efficiënter en energiezuiniger te maken. Met die gebouwdata kan een belegger zijn gehele vastgoedportfolio verbeteren. En dankzij big data en machine learning kunnen daarna hele kantoorgebieden worden verduurzaamd.”

Geen kortetermijnproposities

Dat klinkt wellicht makkelijker gezegd dan gedaan. “Om dit voor elkaar te krijgen, moeten we dezelfde taal spreken en tegen de juiste personen praten. En bovenal: schoenmaker, blijf bij je leest.”

'De proposities van veel smart building-adviseurs zijn meestal gebaseerd op een kortetermijnvisie, duur en gericht op eigen gewin'

We moeten praten met gebruikers en facility managers als we het hebben over slimme werkplekken, met beleggers of eigenaren wanneer het slimme gebouwen betreft, met IT-dienstverleners over de digitale infrastructuur en met leveranciers over slimme sensoren. Nu scoren veel smart building-adviseurs en hippe start-ups mooie opdrachten bij facilitymanagers en projectontwikkelaars met de belofte een gebouw wel even slim te maken. Maar ze moeten zich niets op de mouw laten spelden. Hun proposities zijn meestal gebaseerd op een kortetermijnvisie, duur en gericht op eigen gewin.”

Vastgoedsector wakker schudden

“Ik kan roepen dat de installatietechnieken van Nexton en het slimme gebouwbeheersysteem en dataplatform van onze partner Switch Automation de beste zijn, maar dat wil ik nu niet. Ik wil deze gelegenheid aangrijpen om de vastgoedsector wakker te schudden en laten zien hoe het wel moet. Hoe we het nu doen, gaan we er iedere dag op achteruit. “

Ik wil ook de facilitymanager op het hart drukken: ga vandaag nog om tafel met alle ketenpartners om elkaars positie te begrijpen'

Ik wil ook de facilitymanager op het hart drukken: ga vandaag nog om tafel met alle ketenpartners om elkaars positie te begrijpen. Houd dan een ding voor ogen: hoe maken we het gebouw zo snel mogelijk slim en daarmee duurzaam. Deze reis naar Paris-proof moeten we evenwel niet zien als een race maar als een marathon. Als iedereen zich daar nu klaar voor maakt, kan ik in 2050 met een gerust hart met pensioen.’

Dit artikel is gesponsord door Nexton